COMPRAVENTA. REVOCACIÓN DE PODER.

Resolución de 8 de febrero de 2019 de la DGRN

Resolución en el recurso que se interpone contra el registrador de la propiedad de la Carolina porque se niega a inscribir la escritura de compraventa.

Hechos:

Se debate la inscripción de una escritura de compraventa en la que se presentan las siguientes circunstancias:

1-    El 12 de junio de 2018 se otorga la escritura de compraventa en la que interviene el vendedor por medio de apoderado, a quien había concedido poder el 4 de junio de 2018.

2-    El poder se revoca por el vendedor el 6 de junio (antes de concederse la escritura de compraventa)

Una revocación que además fue notificada de forma notarial en el domicilio del apoderado el 7 de junio entendiéndose la diligencia con la madre del apoderado.

3-    Presentada dicha escritura, tiene entrada en el Registro el 25 de septiembre un escrito acompañado de la revocación y del acta notarial para hacerla constar.

El registrador decide denegar dicha inscripción por estimar que el apoderado era conocedor de la revocación a la vista del acta notarial, por consiguiente, no procede aplicar el art 1738 Cc puesto que para su aplicación se exige que el apoderado actúe de buena fe.

“….En los casos en los que el apoderado actúa con un poder ya extinguido, el art 1738 del Cc prevé la posibilidad de que el acto o contrato así celebrado surta efectos en favor de los terceros de buena fe. Ahora bien, la más modera jurisprudencia del TS recogida en stcs como las de 24 de octubre de 2018- 13 de febrero de 2012- 22 de enero de 2015 y 19 de junio de 2018, ha delimitado con nitidez el criterio de que para que el artículo 1728 sea aplicable es necesario que, además del tercero con el que se ha contratado, el apoderado también actúe de buena fe, desconociendo la extinción del poder. Ha quedado acreditado que, en el presente caso, el apoderado sí conocía la revocación antes del otorgamiento de la escritura. Por tanto, no puede pretenderse el mantenimiento de los efectos de la venta al amparo del art 1.738 del Cc…”

La resolución da comienzo enfocándose en el problema suscitado, el conflicto entre una escritura de compraventa que otorga un apoderado y una escritura de revocación del poder que se concede de forma anterior a la venta, no es un conflicto de prioridad relativa a dos títulos traslativos del dominio inscribibles, sino que es un conflicto que versa sobre la legitimación de uno de los otorgantes y a si el acto que realiza un apoderado en base a un poder que ha sido revocado con anterioridad es válido.

Por un lado, el problema en esta resolución se plantea en los términos vistos porque tiene entrada en el Registro una comunicación de la revocación que queda en una situación indeterminada pero que es lo que fundamenta la calificación registral.

El centro directivo a resolver las siguientes cuestiones:

1-    No se debió dar entrada a este documento y no es título hábil para causar el asiento de presentación 

2-    Esta solicitud no puede causar medida cautelar en los libros registrales 

3-    No puede servir de fundamento la calificación de la solicitud privada

Los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación registral son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación o aportados después mediante un asiendo que sea vinculable al asiendo causado por el título principal.

“…la copia de la escritura de revocación del poder alegado no sería, en este sentido, un documento presentado que, aportado después, pudiera reconducirse al mismo asiento que el título principal mediante otro asiento vinculable al mismo dada su radical incompatibilidad…”

4-    El asiento de presentación del título principal se encuentra bajo la salvaguarda de los Tribunales y este despliega efectos sin que tenga cabida su rectificación ni operaciones registrales que lo puedan desvirtuar sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento.

5-    No es aplicable a la escritura de poder el principio de prioridad puesto que la revocación de un poder no es un título mediante el cual se transmita la propiedad o derecho real por tanto no se le aplica de forma literal el art 17 LH y tampoco por los mismos motivos el art 32 de la LH

Con respecto a la cuestión de fondo que atañe a la revocación de poder y legitimación dispositiva del apoderado:

La jurisprudencia más reciente del TS ha considerado la buena fe del apoderado imprescindible para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sin que sea suficiente la buena fe del tercero.

En este caso la revocación del poder se realizó en el domicilio del poderdante pero no en su persona puesto que fue recibida por su madre por tanto tenemos que tener en consideración que:

1)    No puede decidirse en el limitado ámbito de la calificación registral sobre el efectivo conocimiento de la revocación del poder por el apoderado, es una decisión que corresponderá a los tribunales de justicia

2)    La buena o mala fe subjetiva del dicho apoderado se tiene que apreciar en el instante en que se celebra el negocio jurídico. Se tiene en cuenta que la posesión de la copia autorizada del poder permite presumir en principio tanto la vigencia como la legitimación del disponente, a no ser que haya elementos de juicio notorio que estén en contra de la misma. El notario emitirá juicio sobre la suficiencia del poder

3)    El juicio notarial de la validez y vigencia de dicho poder no se somete a una segunda instancia el registrado no revisa el juicio de validez, sino que realiza una labor de control. Art 98.2 de la Ley 24/2001

4)    Por todas estas consideraciones, destruir la apariencia de la legitimación del apoderado en el caso concreto basándose en mala fe por conocer de la revocación es un asunto competencia de los Tribunales de Justicia. 

Debemos tener en cuenta según dicha resolución que si se demuestra la existencia de mala fe en el apoderado no se puede aplicar el artículo 1738, lo que conlleva a graves repercusiones en la seguridad del tráfico puesto que está afectando a quien es ajeno a una actuación solicita del apoderado y contrata con el de buena fe. 

Mª DEL CARMEN VILLENA MARTINEZ. 

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (CURSO 2019-2020)

PROHIBICION TESTAMENTARIA DE VENDER: INTERPRETACION LITERAL

Resolución del 21 de marzo de 2019 de la DGRN, en el recurso que se interpone contra una calificación negativa del registrador de la propiedad de San Javier mediante la cual se deniega la inscripción de una escritura de donación

En el presente caso que nos ocupa vamos a realizar un breve resumen de los hechos:

-      La testadora establece en su testamento un legado de una finca en favor de sus ocho sobrinos, pero con la prohibición de que la finca se venda mientras estos permanezcan con vida.

-      Se les adjudica la finca 

-      Seis de los sobrinos tras la adjudicación deciden realizar una “donación” de su cuota respectiva a los otros dos restantes considerando que la prohibición de vender que se estableció no entraña la prohibición de donar 

El registrador decide denegar la inscripción de la donación puesto que él estima que la expresión “vender” es sinónimo a “enajenar” por lo que la prohibición impide que se realice cualquier acto que comporte la transmisión inter vivos y esto por lo tanto incluye la donación y además la voluntad de la causante es que la finca permaneciera en poder de sus sobrinos hasta la muerte del último de ellos. Solicitada la calificación sustitutoria, se confirma la calificación registral inicial.

El notario decide recurrir alegando que sobre las prohibiciones pesa una interpretación de carácter restrictivo y que no se puede considerar que vender es sinónimo de enajenar en ninguna situación.

Dicha prohibición además resulta de un testamento autorizado por el notario que muestra claramente la voluntad del que testó.

La DGRN establece la siguiente doctrina: 

En primer lugar, la prohibición de disponer puede abarcar diversos casos, no se puede aplicar un método uniforme a todos ellos puesto que son muy diversos.

La duda versa por tanto si estamos ante;

-      Una prohibición absoluta de disponer, esto daría lugar a que cualquier acto de disposición sobre dicha finca estaría prohibido 

-      Una prohibición relativa de disponer con considera el recurrente, con lo cual esta prohibición se limita solo al supuesto de “venta” que expresa de la finca.

Tenemos que considerar que las limitaciones a la facultad de disponer deben ser objeto de una interpretación de carácter restrictivo por lo que no se entendería incluida la facultad de donar. 

Así por ejemplo en atención a la RESOLUCIÓN del 25 de oct de 2016 resulta que la exigencia de mandato expreso del art 1713 puede quedar cumplida con un poder concebido en términos generales y se puede considerar la facultad de donar pero siempre que se mencione la realización de los actos dispositivos a titulo gratuito.

En el presente caso es necesario proceder a analizar también otros elementos que pueden concurrir como sería la justa causa que se cita en el testamento y es que la finca permanezca en la familia mientras los ocho sobrinos permanezcan con vida, este elemento puede entrar en contraposición con otros como pueden ser:

-      La pluralidad de condueños porque son ocho

-      El limitado valor de la finca

-      Los costes que puedan derivarse de su futuro mantenimiento… etc.

Por lo cual es difícil que pueda entenderse que la prohibición de vender impídala extinción del condominio de común acuerdo o la renuncia de un comunero en favor de los demás e incluso la renuncia de todos ellos 

La testadora establece una prohibición expresa sobre la finca la cual es “que no fuese vendida mientras vivan los legatarios” el sentido literal de esta frase excluye que se extienda a las donaciones.

En conclusión, la DGRN en el presente caso dispone que debería prevalecer la interpretación literal de la prohibición de venta, más cuando el testamento fue redactado por un notario, quien empleó las palabras en un sentido técnico, ajustando su redacción a la voluntad de la testadora.

En atención a todo ello no podrá prevalecer una interpretación presunta acerca de la voluntad de la testadora como dispone el registrador.

Debe entenderse que la prohibición que se establece es de carácter limitado y relativo y no puede además pretenderse su extensión a los supuestos que no estén previstos.

En este sentido mencionar la RS del 17 de marzo de 2017 la cual establece que establece el principio de libertad de tráfico, con amparo en el artículo 348 del cc que exige que las restricciones impuestas a la propiedad se interpreten de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifiquen.

MªDEL CARMEN VILLENA MARTÍNEZ.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (CURSO 2019/2020)

INSCRIPCION DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Resolución de 13 de diciembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Antecedentes.

Mediante escritura pública autorizada por un notario de Valencia, se constituyó una hipoteca sobre una finca registral del Registro de la Propiedad de Valencia, en garantía de un préstamo concedido por doña M. M. C. N., por un importe de 30.000 euros, sin indicación de la finalidad del mismo. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valencia, fue objeto de nota de calificación por la que la registradora suspende la inscripción de una hipoteca concedida por un particular porque consultado el Servicio de Interconexión entre los Registros resulta que ésta es acreedora de otras seis hipotecas que constan inscritas en distintos Registros de la Propiedad y no cumple los requisitos de la LCCPCHySI (Ley por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito), ya que debía estar inscrita en el Registro de empresas y garantía.

Tras la subsanación de varios defectos, el notario autorizante hace constar respecto del indicado en el hecho número 1, que las partes le manifestaron que tenían una relación de amistad entre ambas y que el préstamo no era en ningún caso de carácter profesional. La registradora manifiesta que la prestamista es también titular de otras seis hipotecas en garantía de otros préstamos concedidos previamente, además de la presente, según su consulta al Servicio de Interconexión entre los Registros, por lo que entiende que la acreedora sí ejerce profesional o habitualmente se dedica a la concesión de préstamos, por lo que le es aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, aún habiendo manifestado lo contrario la propia interesada, negando que ejerza de forma profesional como prestamista, estimando la Registradora que carece de fuerza enervante, al existir una prueba objetiva en sentido contrario, salvo que se desvirtúe ese indicio, prevalecerá la consulta del Servicio de Interconexión de los Registros. Por ello la consulta de organismos oficiales por la registradora es correcta, ya que dichas fuentes (Registro Mercantil, Registro Concursal, Registro de Actos de Últimas Voluntades, Servicio de Interconexión de los Registros) lo son de datos objetivos e indubitables y persigue no sólo el acierto de la calificación sino la liberación a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente la registradora. El alto nivel de protección de las personas consumidoras, es el que obliga a los registradores a extremar la diligencia en su función de control de la legalidad y a realizar este tipo de consultas, ya que el Artículo 18.1 de dicha Ley establece que: «... los registradores denegarán lainscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.» Igualmente, al tratarse de una hipoteca en contrato por adhesión con cláusulas no negociadas individualmente, es obligación de notarios y registradores consultar el Registro de Condiciones Generales de la Contratación a fin de no incluir cláusulas abusivas que serían declaradas nulas, cuando enfrenten su labor de documentar el crédito hipotecario. El recurrente se sigue oponiendo a la calificación, indicando que el préstamo se concedió como “un favor entre amigas”, dada la necesidad urgente de la prestataria de no incurrir en impago de cuotas de otro préstamo contraído con una entidad financiera, y manifestando que la suma de todos los intereses devengados por los distintos préstamos concedidos a otros prestatarios, por su reducida cuantía, no son suficientes para considerarla como actividad

profesional. Así, la cuestión del debate se centra en determinar cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos por parte del prestamista, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley el hecho de que el acreedor haga constar expresamente en la escritura de préstamo hipotecario que no se dedica con carácter habitual y profesional a las actividades reguladas en la precitada Ley 2/2009, de 31 de marzo.

Resolución:

La Dirección General de los Registros y del Notariado, confirma en esta resolución la suspensión de la inscripción de la hipoteca por no acreditar la prestamista su inscripción en el Registro de empresas y la prestación de las correspondientes garantías a favor de sus clientes (como por ejemplo la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución de aval bancario), pese a que la prestamista dice que no es profesional y que da el préstamo por amistad.

La DG establece la siguiente doctrina:

Primeramente, recuerda que no sólo las autoridades económicas sino todos los operadores jurídicos deberán prestar la mayor diligencia en la consecución de esa finalidad de protección del consumidor y que la Ley 2/2009, de 31 de marzo contiene un conjunto de normas cuya razón de ser consiste en garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información

precontractual y la protección a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado; y reafirma el deber de control sobre el cumplimiento de las obligaciones que impone, como la información precontractual, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación, compensación por amortización anticipada, etc, por parte de notarios y registradores de la propiedad. 

El Centro Directivo recuerda que la exposición de motivos de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, establece como objetivo el garantizar que todos los consumidores que concluyan los contratos de crédito sobre bienes inmuebles tengan un elevado grado de protección, con independencia de la finalidad del crédito y del carácter o no de entidad crediticia del prestamista; e impone la obligación a los Estados miembros de exigir a las autoridades competentes que supervisen a los prestamistas y los faculten para obtener los datos que necesiten para evaluar de manera fiable el cumplimiento de sus obligaciones. La doctrina del Centro Directivo es que el registrador en el ejercicio de su función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la calificación registral. Por ello, el Centro Directivo ha admitido la posibilidad de que el registrador de la propiedad, en el ejercicio de sus funciones, pueda consultar de oficio el Registro o consultar, como ha ocurrido en este caso, el Servicio de Interconexión entre los Registros en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el carácter de entidades financieras (Resolución de 4 de febrero de 2015). Manifiesta que ha sido correcta la actuación de la registradora de la Propiedad al acudir, como medio para completar la calificación y evaluación del cumplimiento de los requisitos legales por parte del acreedor, a la consulta del Servicio de Interconexión entre los Registros y no admitir sin más la manifestación negativa de la acreedora acerca de su condición de profesional- En cuanto al carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no existe una definición precisa en la legislación en general ni en la específica, siendo las

diferentes normas que aluden a este término las que en ocasiones han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter, como por ejemplo la legislación fiscal en lo referente al domicilio habitual. En este caso concreto, sobre el carácter habitual o no de la actividad sólo puede producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido. En este sentido, el otorgamiento de sucesivos préstamos hipotecarios en un número considerable constituye un indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando desvirtuada la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros de la Propiedad, que revelan una habitualidad en la concesión de préstamos con

garantía hipotecaria. La cuestión planteada sería ¿cuántos créditos o préstamos son necesarios otorgar para entender que existe una real habitualidad o reiteración en la concesión de préstamos y para hacer aplicable la Ley 2/2009? El Centro Directivo ha considerado que la concesión de simplemente dos préstamos constituye indicio suficiente acerca de la cuestión debatida y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad, como pudiera ser la acreditación de una relación personal entre prestamista y prestatario. Por tanto, con más razón, en el supuesto objeto de este expediente se considera que la concesión de seis préstamos hipotecarios por el mismo acreedor constituye prueba objetiva suficiente de la habitualidad en el ejercicio de tal actividad, circunstancia que si bien no convierte necesariamente al prestamista en profesional, justifica la denegación de la inscripción registral mientras no exista prueba en contrario. La mera afirmación de la recurrente de que el préstamo hipotecario fue concedido por razón de amistad entre las contratantes, sin ninguna otra prueba que la avale, no puede tener valor probatorio por sí misma conforme al principio tradicional en nuestro Derecho de que la confesión sólo hace prueba contra su autor, no a su favor (cfr. artículos 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1232 de la redacción original del Código Civil). Despejada la cuestión anterior, se confirma la aplicabilidad de la Ley 2/2009 al

presente supuesto por concurrir no sólo el presupuesto exigido por la misma relativo al carácter profesional de la actuación del prestamista, sino también los demás requeridos por dicha norma. El ámbito de aplicación de dicha normativa viene determinada, por tanto, no por la naturaleza del bien hipotecado (parcela, vivienda o local de negocio), ni por la naturaleza física o jurídica de la persona prestataria, sino por el destino del préstamo o crédito concedido para una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional del prestatario y en este caso la finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual de la deudora, se hace preciso delimitar cuál es el destino del préstamo hipotecario a que se refiere este recurso, para poder atribuir al prestatario la condición de consumidor.

Pues bien, en el presente caso no hay ningún factor favorable a estimar un supuesto destino empresarial de dicho préstamo vinculado a la actividad propia del deudor. Por el contrario, la finalidad o destino del préstamo, desde el punto de vista del deudor, es claramente ajena a toda actividad profesional o empresarial, ya que el préstamo es motivado por la necesidad urgente de la prestataria para tratar de no perder su única vivienda, pues el préstamo bancario ya estaba cerrado por impago de cuotas e intereses de demora, no pudiendo hacer frente al pago de la deuda acumulada, es decir, se trata de una refinanciación de un préstamo anterior con objeto de evitar la eventual ejecución de la vivienda habitual de la deudora por impago de aquél. 

Finalmente, la Dirección General acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

VIRGINIZA MARTÍNEZ TORRES.

Alumna de Derecho Inmobiliario Registral (Curso 2018/2019)